Ok. Decyzja podjęta. Inwestowanie w nieruchomości – to temat któremu chcesz poświęcić swój czas oraz pieniądze. Zaczynasz czytać, dokształcać się, jeździć na szkolenia – i okazuje się że temat jest znacznie bardziej skomplikowany niż zakładałaś. Rynek nieruchomości to temat rzeka. Dokładnie taka sama sytuacja jest z rodzajami inwestycji podczas inwestowania w nieruchomości.
Dziś dla odmiany będzie temat z serii studzących gorące głowy – czyli popiszę Wam o tym, jakie jest ryzyko inwestowania w nieruchomości. Skoro na tym blogu został już poruszony temat, w którym wychwalałam zalety kupowania nieruchomości w celach inwestycyjnych – czas na chłodną ocenę ryzyka związanego z kupowaniem mieszkań.
Szczerze – to powiem, że ciężko mi usiąść do tego tematu. Powód – za kilka dni święta. W tym okresie znalezienie czasu na napisanie wartościowego artykułu graniczy z cudem. Szczególnie gdy jest się kobietą – na której standardowo spoczywa więcej obowiązków typowo przedświątecznych. Więc jeśli będzie bardziej chaotycznie niż zwykle lub zauważycie więcej literówek – to wybaczcie 🙂 Mimo wszystko starałam się 😉
A teraz sedno tematu – główne ryzyka jakie widzę w inwestowaniu w nieruchomości. Nie jest ich wcale tak mało – i aby było czytelnie i przejrzyście – postaram się wypunktować je. Przypuszczam że tematu nie zakończę – ale postaram się skupić na tych – które osobiście uważam za najważniejsze.
Kolejny przykład wtopienia pieniędzy w złą lokalizację?
Kupienie mieszkania w bloku w którym znajduje się mieszkanie, gdzie uprawiany jest jeden z najstarszych zawodów świata. Odgłosy dochodzące z tego mieszkania i podpici panowie pukający co chwila do Twoich drzwi – bo pomylili piętra czy mieszkania – skutecznie zniechęcą prawie każdego z wynajmowania mieszkania u Ciebie. Oczywiście przykłady można by mnożyć. Faktem jest jednak że lokalizacja to rzecz trwała i nierozerwalnie związana z daną nieruchomością – dlatego ma kluczowy wpływ na zysk z inwestycji
Z drugiej strony – moim zdaniem to także mimo wszystko zaleta nieruchomości. Nie pozwala Ci pozbyć się inwestycji pod wpływem chwilowej zachcianki. Czas i stopień złożoności zadań, które musimy wykonać podczas sprzedaży mieszkania – sprawia – że robimy się bardziej kreatywni (jeśli faktycznie musimy mieć taką gotówkę ostatecznie znajdujemy inny sposób na jej pozyskanie). Albo po prostu jesteśmy zmuszeni do podjęcia decyzji przeznaczając na to więcej czasu. Co pozwala nam ochłonąć i realniej spojrzeć na konieczność danego zakupu 🙂
I to wszystko co chwila przed świętami przychodzi mi do głowy. Te ryzyka inwestowania w nieruchomości uważam za najważniejsze. Jeśli jednak uważasz że coś pominęłam – zapraszam do dyskusji i komentowania :).
Jeśli zaś uważasz że temat jest ciekawy – i może zainteresować kogoś z Twoich znajomych – proszę udostępnij go 🙂 Sprawisz mi tym wielką radość 🙂
Pamiętam to jak dziś.
Czas spędzony na tworzeniu treści ogłoszenia – by zawierało wszystkie niezbędne informacje – według mnie oczywiście – oraz zachwalało atuty mieszkania.
Wybór zdjęć – miałam porobionych ich naprawdę dużo – i zastanawianie się które dodać – na portalach można dodać ściśle określoną, ograniczoną ilość zdjęć. Co oczywiście znacznie mnie ograniczało – i sprawiało że nie mogłam się zdecydować które najfajniejsze i najlepiej pokazują urok mieszkania.
Potem dane kontaktowe. Przynajmniej z 5 razy sprawdzałam czy numer telefonu jest poprawny, to samo adres e-mail.
W końcu klik – i w części portali za darmo – w innych za opłatą – ogłoszenie wylądowało na stronach internetowych.
Ogłoszenie dodałam późnym wieczorem.
A od rana dnia następnego się zaczęło….
Jeszcze nie zdążyłam wysłać dzieci do szkoły i już pierwszy telefon.
Numer nieznany – z podekscytowaniem odbieram – może ktoś dzwoni w sprawie mieszkania…..
I Bingo – telefon w sprawie mieszkania.
Uprzejmy pan dopytuje się o szczegóły – po czym wyjaśnia – jestem pośrednikiem nieruchomości. Pracuję w firmie…… (tu wstawcie sobie jaką firmę chcecie) i profesjonalnie zajmę się sprzedażą Pani mieszkania.
To moje pierwsze mieszkanie – jestem totalnie zielona – więc się dopytuję – o co chodzi. Co mi jest w stanie zaoferować, jak chce sprzedać mieszkanie. Słyszę – o szczegółach dowiem się po podpisaniu umowy o pośrednictwo w sprzedaży mieszkania – najlepiej na wyłączność.
Jestem na tyle przytomna – że na nic się nie zgadzam – proszę o wysłanie wszystkich danych na e-mail. Zapoznam się w wolnej chwili.
Odkładam telefon …. i już dzwoni na nowo. Kolejny pośrednik kolejnej firmy….
W ciągu najbliższych 8 godzin kiedy jestem już w pracy – następne telefony. Po dziesiątym przestaję liczyć – a oni dzwonią dalej.
Pośrednicy…. Czuję się jak ostatni stojący okaz kukurydzy na polu splądrowanym przez plagę szarańczy.
Każdy ma nadzieję uszczknąć choć trochę dla siebie. Ja i moje mieszkanie najmniej ich interesują. Najważniejsze jest podpisanie umowy.
Gdy przestaję być ugodowa – i nie daję choć cienia nadziei na podpisanie umowy – zaczynają się pertraktacje i przekonywanie mnie na nowo. Część z pośredników ma już nawet gotową gadkę na taka okazję. Wygląda ona mniej więcej tak.
Mam klienta/Mojemu klientowi bardzo spodobało się mieszkanie, które chce pani sprzedać. Jednak nie przyprowadzę go do Pani i nie zaprezentuje mieszkania – dopóki nie podpiszemy umowy.
Oczywiście w 99% to ściema. Klienta nie ma – to jedynie tekst by przekonać mnie do podpisania kolejnej umowy.
Ostatecznie na to mieszkanie podpisałam 5 albo 6 umów z biurami pośredniczącymi w sprzedaży nieruchomości.
Z reguły wyglądało to tak – że ich usługi ograniczały się do zrobienia kilku słabej jakości zdjęć aparatami umieszczonymi w telefonach. Ani jeden nie doradzał mi jeśli chodzi o home staging.
Od ani jednego nie usłyszałam, ze dobrze byłoby pochować garnki z kuchenki i płyny z wanny.
Jeden z pośredników – ale to już z polecenia – a nie wydzwaniających nagminnie do mnie – faktycznie przyprowadził profesjonalnego fotografa z odpowiednim sprzętem i umieścił w ogłoszeniach zdjęcia lepszej jakości niż moje. W między czasie o garnkach i płynach doczytałam – i sama pochowałam przed sesją zdjęciową 😉
Ogłoszenie sprzedaży mojego mieszkania po podpisaniu tych kilku umów zaczęło żyć własnym życiem. Na jednym portalu pojawiło się 5 – 10 ogłoszeń dotyczących jego sprzedaży. W wielu z nich niestety były błędne dane. Najczęściej nie zgadzał się metraż, rok budowy bloku, zdarzały się pomyłki w sposobie ogrzewania mieszkania. Miałam ogrzewanie miejskie – gdzieś tam pojawiło się ze jest gazowe. I mocno się zdziwiłam jak dostałam e-mail z zapytaniem jaki piecyk gazowy jest używany do ogrzewania mieszkania. Cena mieszkania też w każdym ogłoszeniu była inna.
Telefony od pośredników otrzymywałam jeszcze 2 – 3 tygodnie od umieszczenia ogłoszenia. Wtedy już mieliśmy opracowany tekst: umowę podpiszę dopiero wtedy, gdy przyprowadzicie klienta gotowego na podpisanie umowy przedwstępnej 🙂
Jak zakończyły się nasze perypetie ze sprzedażą mieszkania?
Ostatecznie sprzedaliśmy je. Z pośredników, z którymi podpisaliśmy umowy – najbardziej zaangażowany okazał się ten z polecenia. Niestety nie miała szczęścia – i to nie ona sprzedała nam mieszkanie.
Sprzedała je pośredniczka z drugiego krańca Polski – która szukała mieszkania nad morzem dla swoich klientów – i z którą do chwili podpisania umowy przedwstępnej z klientami – nie mieliśmy podpisanej żadnej umowy.
Jeszcze jedna pośredniczka była bardzo aktywna i też prawdopodobnie sprzedałaby nam to mieszkanie – gdyby miała choć trochę więcej czasu. Też umowy pośrednictwa z nią nie zawarliśmy.
Jakie nasunęły mi się wnioski po tych naszych perypetiach.
W pośrednictwie tak jak wszędzie – są profesjonaliści i rzemieślnicy. Rzemieślnicy skupiają się na wertowaniu internetu w poszukiwaniu nowych ofert osób prywatnych by choć podpisać umowę na pośrednictwo w sprzedaży. I po dodaniu ogłoszenia w necie – z reguły z błędami – uważają, że ich rola jest skończona. Teraz czekają na telefony. Wyrobili normę (niektóre firmy pośredniczące nakładają na swoich pracowników obowiązek podpisania ściśle określonej liczby umów o pośrednictwo, inne nawet im za to płacą) – teraz czas na zbieranie plonów. Bez doglądania co wyrośnie z tego co posadzili. Stąd wysyp telefonów pośredników.
Natomiast profesjonaliści – Ci którzy mają takie umiejętności i sieć kontaktów, że faktycznie znajdą Ci klienta – nie tracą czasu na podpisywanie umów otwartych na pośrednictwo. Nie twierdzę, że nie jest dla nich ona ważna i nie przykładają do niej żadnej wagi. Po prostu to nie jest ich główny cel. Ich celem jest faktycznie przeprowadzenie transakcji do końca – sprzedanie mieszkania. I na tym skupiają swoją energię.
Z reguły są to ludzie – którzy już podpisali umowę z jakimś innym klientem – na usługę kupna mieszkania. Zobowiązali się do znalezienia mu mieszkanie – według jego własnych prywatnych standardów i za to są wynagradzani. Jak wpisujesz się w to Twoje mieszkanie – masz sprzedaż. Oraz mniejsze koszty jeśli chodzi o skorzystanie z usług pośrednika 🙂 My zapłaciliśmy mniej niż połowę tego co mieliśmy podpisane w umowach otwartych z innymi pośrednikami. czyli wszyscy zadowoleni 🙂
Dlatego moim zdaniem – nie ograniczajcie swoich działań – gdy podpiszecie kilka umów o pośrednictwo. Działajcie dalej. Starajcie się by Wasze ogłoszenie zobaczyło jak największa ilość osób. Nie wierzcie – że oni zrobią to lepiej od Was.
Są tacy, którzy faktycznie to potrafią – ale nie masz pewności – że trafiłeś właśnie na kogoś takiego.
A telefony po prostu trzeba przeżyć. Nawet zapiski – nie interesują mnie oferty biur pośrednictwa dodane w ogłoszeniu – wielu z pośredników nie powstrzymują.
A Wy kogo spotkaliście na swojej drodze? Jakie były Wasze perypetie ze sprzedażą mieszkania
Mam taki plan – aby zacząć od tematu, który wydaje mi się że powinien być poruszony jako jeden z pierwszych -s koro ma to być blog o inwestowaniu w nieruchomości – to wydaje mi się, że dobrze byłoby zastanowić się nad plusami inwestowania w nieruchomości.
Być może nie wymienię wszystkich plusów związanych z nieruchomościami – dlatego chętnie w komentarzach przeczytam każdą Wasze propozycje.
A na teraz lista zalet nieruchomości które ja widzę.
Ciekawa jestem czy zgadzasz się z moimi argumentami, czy też wręcz odwrotnie – uważasz że mieszkania wcale nie mają tyle plusów jeśli chodzi o inwestycje. Dlatego jeśli tylko masz ochotę – proszę napisz w komentarzu co o tym myślisz.
Dziękuję Ci również za poświęcony czas. Jeśli uznałeś go za wartościowy – sprawisz mi radość dzieląc się nim 🙂
