inwestycje w nieruchomosci

Inwestowanie w nieruchomości? Czyli jak to wszystko się zaczęło?

Dzisiejszy wpis będzie bardziej refleksyjny niż stricte wiedzowy. Opowiem Wam od czego u mnie rozpoczęła się droga pod tytułem: inwestowanie w nieruchomości. Wcale nie było prosto, łatwo i bez górek. Wbrew pozorom wydaje mi się że było przez większą część pod górkę. Nie piszę tego by sobie ponarzekać. Piszę to by dać Ci wiarę i nadzieję. Chcę Ci pokazać, że moje możliwości wcale nie odbiegają od średniej krajowej 😉 Wydaje mi się, że są nawet mocno poniżej. Mimo to – temat inwestowania w nieruchomości jest przez nas ruszony 😉 Pierwsze kroki za nami. A jeśli chodzi o górki. Zycie nauczyło mnie, że zasada jest jedna – jeśli nie wejdziesz i poddasz się przy mniejszej górce – nikt nie pozwoli Ci nawet próbować wejść na większą.

Czytaj dalej

strategie cenowe sprzedazy mieszkania

Strategie cenowe sprzedaży mieszkania – znasz je wszystkie?

 

Chcesz sprzedać mieszkanie – jednak od razu – zaraz na początku pojawia się największy problem. Jakie strategie cenowe sprzedaży mieszkania wybrać – jaką cenę mieszkania podać by się sprzedało.
W zależności od Twoich celów i czasu jakim dysponujesz na sprzedaż mieszkania możesz wybrać jedną z czterech różnych cen – które z reguły później wpływają na strategię i czas sprzedaży mieszkania

 

Czytaj dalej

zaliczka czy zadatek

Sprzedaż mieszkania umowa przedwstępna: zaliczka czy zadatek

Ze sprzedażą mieszkania wiąże się podpisanie umowy przedwstępnej oraz określenie kwoty wpłaty. Musisz jednak zdecydować: zaliczka czy zadatek? Niby mała rozbieżność – jedno słowo. A jednak w tym momencie te właśnie słowo: zaliczka lub zadatek robi kolosalną różnicę jeśli chodzi o konsekwencje, w sytuacji gdyby umowa nie doszła do skutku. 

Historia jest następująca. Chcesz sprzedać mieszkanie – masz już kupca. Jesteście umówieni na zawarcie umowy przedwstępnej. W tym momencie dobrze, abyś był zorientowany w temacie zapisów jakie powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej oraz czym się różni zaliczka od zadatku. I dzisiejszy wpis będzie właśnie na ten temat.

 

Czytaj dalej

Biblioteczka Inwestora – Negocjuj – Wojciech Woźniczka

Na blogu jest już kilka wpisów – doszłam jednak do wniosku, że warto dodać jeszcze jedną kategorię.Będzie to: Biblioteczka Inwestora

 

 

Planujesz zostać inwestorem,

a może już nim jesteś? Na jakim etapie byś nie był – jedno jest pewne. Musisz się dokształcać. Szkolenia, seminaria, spotkania networkingowe i oczywiście książki. Najtańsza z opcji i dająca możliwość powrotu do lektury zawsze gdy tego potrzebujesz. Należę do moli książkowych – więc na książkę – a już szczególnie dobrą i interesującą zawsze znajdę czas. A jeśli dodatkowo dzięki temu zyskam wiedzę – korzyść podwójna.

 

Tą serię zacznę od recenzji książki

 

"Negocjuj! czyli jak zwyciężać w codziennych sytuacjach" autor Wojciech Woźniczka.

 

Czytaj dalej

mieszkanie na sprzedaz w Gdansku

Kupię mieszkanie na sprzedaż w Gdańsku

Hejka 🙂 Dzisiaj będzie mała prywata z mojej strony. Mówiąc krótko – szukam i chętnie kupię mieszkanie na sprzedaż w Gdańsku, ewentualnie w Sopocie (choć prawdopodobnie to nie mój zakres cenowy). Więc jeśli ktoś, coś… to z przyjemnością zapoznam się z ofertą 🙂

Czego szukam i czym dysponuję jeśli chodzi o kupno nieruchomości?

 

Czytaj dalej

inwestowanie w nieruchomosci

Inwestowanie w nieruchomości – rodzaje inwestycji

Ok. Decyzja podjęta. Inwestowanie w nieruchomości – to temat któremu chcesz poświęcić swój czas oraz pieniądze. Zaczynasz czytać, dokształcać się, jeździć na szkolenia – i okazuje się że temat jest znacznie bardziej skomplikowany niż zakładałaś. Rynek nieruchomości to temat rzeka. Dokładnie taka sama sytuacja jest z rodzajami inwestycji podczas inwestowania w nieruchomości.

 

Czytaj dalej

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Dziś dla odmiany będzie temat z serii studzących gorące głowy – czyli popiszę Wam o tym, jakie jest ryzyko inwestowania w nieruchomości. Skoro na tym blogu został już poruszony temat, w którym wychwalałam zalety kupowania nieruchomości w celach inwestycyjnych –  czas na chłodną ocenę ryzyka związanego z kupowaniem mieszkań.

Szczerze – to powiem, że ciężko mi usiąść do tego tematu. Powód – za kilka dni święta. W tym okresie znalezienie czasu na napisanie wartościowego artykułu graniczy z cudem. Szczególnie gdy jest się kobietą – na której standardowo spoczywa więcej obowiązków typowo przedświątecznych. Więc jeśli będzie bardziej chaotycznie niż zwykle lub zauważycie więcej literówek – to wybaczcie 🙂 Mimo wszystko starałam się 😉

A teraz sedno tematu – główne ryzyka jakie widzę w inwestowaniu w nieruchomości. Nie jest ich wcale tak mało – i aby było czytelnie i przejrzyście – postaram się wypunktować je. Przypuszczam że tematu nie zakończę – ale postaram się skupić na tych – które osobiście uważam za najważniejsze.

Ryzyko inwestowania w nieruchomości:

  • Lokalizacja nieruchomości – jeśli nie znasz dobrze terenów w których zamierzasz zainwestować swoje pieniądze – możesz nieźle wtopić. Po prostu kupując mieszkanie w miejscu omijanym przez ludzi z różnych powodów – nie osiągniesz zakładanej ceny podczas sprzedaży, czy też będziesz musiał znacząco obniżyć cenę najmu Twojego mieszkania. Nie od dziś wiadomo, że w każdym mieście są dzielnice omijane szerokim łukiem przez chcące prowadzić spokojne życie rodziny. Są też bloki w dzielnicach – w których cena za metr mieszkania jest znacznie niższa w porównaniu z blokiem obok. Przykład – falowce na Przymorzu w Gdańsku. Znajdują się w naprawdę niedalekiej odległości od morza. Cała dzielnica Przymorze jest bardzo pożądaną lokalizacją. Jednak mimo to – nikt nie chce mieszkać w bloku – który może pomieścić 6 – 7 tysięcy ludzi. To nie jest szczyt marzeń jeśli chodzi o mieszkanie w Gdańsku – mimo rozwiniętej infrastruktury oraz odległości 10 minut spacerkiem od morza. 

Kolejny przykład wtopienia pieniędzy w złą lokalizację? 

Kupienie mieszkania w bloku w którym znajduje się mieszkanie, gdzie uprawiany jest jeden z najstarszych zawodów świata. Odgłosy dochodzące z tego mieszkania i podpici panowie pukający co chwila do Twoich drzwi – bo pomylili piętra czy mieszkania – skutecznie zniechęcą prawie każdego z wynajmowania mieszkania u Ciebie. Oczywiście przykłady można by mnożyć. Faktem jest jednak że lokalizacja to rzecz trwała i nierozerwalnie związana  z daną nieruchomością – dlatego ma kluczowy wpływ na zysk z inwestycji

  • Niepodzielność nieruchomości. Wyobraź sobie taką sytuację – kupujesz pakiet akcji za 100 tysięcy. Nagle zdarzyło się coś – czego nie przewidziałeś – potrzebujesz 50 tysięcy. Musisz szybko zdobyć gotówkę. Co robisz? Gdy nie masz innego wyjścia – po prostu sprzedajesz część z kupionego pakietu akcji, pozbywasz się części zasobów które posiadasz. Z mieszkaniem już nie będzie tak łatwo. Czy kupując je za 100 tysięcy czy za 500 tysięcy – cały czas masz jedno mieszkanie. I jeśli potrzebujesz gotówki – nawet znacznie mniejszej kwoty – aby odzyskać wsadzone w mieszkanie pieniądze – musisz sprzedać całe mieszkanie. Nawet jeśli potrzebujesz pieniędzy w wysokości 1/10 wartości mieszkania. Musisz sprzedać je całe – nie ma opcji sprzedania samego pokoju czy korytarza. Tu pod nóż idzie wszystko. Dlatego – w tym przypadku dobrym zabezpieczeniem jest posiadanie kilku kawalerek wśród swoich zasobów. Ich sprzedaż i odzyskanie kapitału jest najszybsze na rynku nieruchomości.
     
  • Płynność nieruchomości. Na szybko potrzebujesz zastrzyku gotówki – z akcjami szybciej go otrzymasz. Kilka kliknięć na stronie internetowej – szybka sprzedaż i góra w ciągu tygodnia – pieniądze są na Twoim koncie. Sprzedaż mieszkania znacznie dłużej trwa. Jeśli chcesz je sprzedać w cenie rynkowej musisz liczyć się że cała operacja zajmie kilka miesięcy. W przypadku większych mieszkań – 3-, 4-, 5- i więcej pokojowych może potrwać ponad rok. Oczywiście możesz wystawić mieszkanie poniżej ceny rynkowej – wtedy jeśli znajduje się w dobrej lokalizacji i są chętni na Twoją nieruchomość sprzedasz je znacznie szybciej. Ale jednocześnie może okazać się że Twoja inwestycja przyniesie Ci straty a nie zysk.

Z drugiej strony – moim zdaniem to także mimo wszystko zaleta nieruchomości. Nie pozwala Ci pozbyć się inwestycji pod wpływem chwilowej zachcianki. Czas i stopień złożoności zadań, które musimy wykonać podczas sprzedaży mieszkania – sprawia – że robimy się bardziej kreatywni (jeśli faktycznie musimy mieć taką gotówkę ostatecznie znajdujemy inny sposób na jej pozyskanie). Albo po prostu jesteśmy zmuszeni do podjęcia decyzji przeznaczając na to więcej czasu. Co pozwala nam ochłonąć i realniej spojrzeć na konieczność danego zakupu 🙂

  • Kapitałochłonność – co tu dużo mówić – aby kupić mieszkanie, działkę, ziemię potrzebujesz znacznej ilości gotówki. To nie jest kolekcja monet, znaczków czy kupno kilku akcji czy obligacji. Mówimy tu o pieniądzach znacznie wykraczających poza możliwości finansowe przeciętnie zarabiającego Polaka. Oczywiście wykazując asertywność, kreatywność, posiłkując się kredytami z banku – jesteśmy w stanie takie mieszkanie pozyskać. Jednak bariera wejścia i wyjścia z inwestycji jest znacznie większa niż w porównaniu z innymi rodzajami inwestycji.
     
  • Zarządzanie nieruchomością – inwestycje w nieruchomości to nie dochód pasywny. W większym lub mniejszym stopniu – w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości – wymagają ciągłej Twojej uwagi. Musisz płacić rachunki, dbać o wartość nieruchomości, wykonywać niezbędne prace remontowe czy konserwacyjne. Jeśli zdecydowałeś się na kupno mieszkania z zamiarem wynajmowania go – zarządzanie mieszkaniem będzie wymagało kolejnych prac związanych ze znajdowaniem najemców i czuwaniem nad prawidłową realizacją zawartych umów. Jeśli masz dużo takich mieszkań – albo brakuje Ci czasu – możesz to zlecić firmie zewnętrznej albo zatrudnić kogoś. Mimo to jednak w dalszym ciągu poświęcisz część czasu na zarządzanie posiadanymi zasobami
     
  • Ponoszenie nakładów na utrzymanie mieszkania. Wydatki w przypadku kupna nieruchomości nie kończą się w momencie podpisania aktu notarialnego. Musisz mieć zabezpieczone środki na comiesięczne wydatki: czynsz, fundusz remontowy, podatek, ubezpieczenie czy też opłaty wynikające ze zużytej wody czy prądu w mieszkaniu. Dodatkowo jeśli chcesz, aby wartość mieszkania wraz z upływem czasu nie ulegała zmniejszeniu – musisz przeprowadzać prace konserwacyjne oraz remonty. Co wiąże się z dalszymi, częściowo stałymi opłatami na mieszkanie.
     
  • Stan techniczny i prawny nieruchomości. Nieznajomość tych 2 aspektów może doprowadzić do tego, że kupisz mieszkanie z problemami. Problemami – o których w momencie kupna nie miałeś pojęcia, a które znacznie utrudnią Ci uzyskanie zysku z inwestycji. Brak znajomości prawa – może doprowadzić do tego, że kupisz mieszkanie np. ze służebnością. czyli z lokatorem – który ma prawo mieszkać w Twojej nieruchomości do swojej śmierci. Któremu prawo pozwala również na sprowadzenie kolejnych osób do tej inwestycji. Oczywiście odrobina czujności, umiejętność czytania ksiąg wieczystych czy po prostu skorzystanie z usług pośrednika lub notariusza jeszcze przed kupnem mieszkania – znacznie takie ryzyka zmniejsza. To samo ze stanem technicznym. Jeśli sam nie jesteś budowlańcem – to po prostu go wynajmij. Niech sprawdzi fachowym okiem czy ta nieruchomość to nie bubel budowlany – w który będziesz musiał włożyć znacznie więcej pieniędzy niż zakładałeś na początku.
     
  • Niestabilne prawo i ingerencja państwa na rynku nieruchomości. Na te czynniki – jako pojedynczy inwestor czy też po prostu osoba kupująca mieszkanie – nie mamy wpływu. Jednak te czynniki również mogą zaważyć na opłacalności naszej inwestycji. Niekorzystne zmiany w prawie czy utrudnianie życia przez urzędników może skutecznie zniechęcić do tej formy inwestowania

 

I to wszystko co chwila przed świętami przychodzi mi do głowy. Te ryzyka inwestowania w nieruchomości uważam za najważniejsze. Jeśli jednak uważasz że coś pominęłam – zapraszam do dyskusji i komentowania :).

Jeśli zaś uważasz że temat jest ciekawy – i może zainteresować kogoś z Twoich znajomych – proszę udostępnij go 🙂 Sprawisz mi tym wielką radość 🙂

 

sprzedaż mieszkania a pośrednicy

Umieściłeś ogłoszenie o sprzedaży w Internecie? Teraz to dopiero się zacznie….

 

Pamiętam to jak dziś.

Moje pierwsze doświadczenia w temacie: sprzedaż mieszkania a pośrednicy

Czas spędzony na tworzeniu treści ogłoszenia – by zawierało wszystkie niezbędne informacje – według mnie oczywiście – oraz zachwalało atuty mieszkania.

Wybór zdjęć – miałam porobionych ich naprawdę dużo – i zastanawianie się które dodać – na portalach można dodać ściśle określoną, ograniczoną ilość zdjęć. Co oczywiście znacznie mnie ograniczało – i sprawiało że nie mogłam się zdecydować które najfajniejsze i najlepiej pokazują urok mieszkania.

Potem dane kontaktowe. Przynajmniej z 5 razy sprawdzałam czy numer telefonu jest poprawny, to samo adres  e-mail.

W końcu klik – i w części portali za darmo – w innych za opłatą – ogłoszenie wylądowało na stronach internetowych.

Ogłoszenie dodałam późnym wieczorem.

A od rana dnia następnego się zaczęło….

Jeszcze nie zdążyłam wysłać dzieci do szkoły i już pierwszy telefon.

Numer nieznany – z podekscytowaniem odbieram – może ktoś dzwoni w sprawie mieszkania…..

I Bingo – telefon w sprawie mieszkania.

Uprzejmy pan dopytuje się o szczegóły – po czym wyjaśnia – jestem pośrednikiem nieruchomości. Pracuję w  firmie…… (tu wstawcie sobie jaką firmę chcecie) i profesjonalnie zajmę się sprzedażą Pani mieszkania.

To moje pierwsze mieszkanie – jestem totalnie zielona – więc się dopytuję – o co chodzi. Co mi jest w stanie zaoferować, jak chce sprzedać mieszkanie. Słyszę – o szczegółach dowiem się po podpisaniu umowy o pośrednictwo w sprzedaży mieszkania – najlepiej na wyłączność.

Jestem na tyle przytomna – że na nic się nie zgadzam – proszę o wysłanie wszystkich danych na e-mail. Zapoznam się w wolnej chwili.

Odkładam telefon …. i już dzwoni na nowo. Kolejny pośrednik kolejnej firmy….

W ciągu najbliższych 8 godzin kiedy jestem już w pracy – następne telefony. Po dziesiątym przestaję liczyć – a oni dzwonią dalej.

Pośrednicy…. Czuję się jak ostatni stojący okaz kukurydzy na polu splądrowanym przez plagę szarańczy.

Każdy ma nadzieję uszczknąć choć trochę dla siebie. Ja i moje mieszkanie najmniej ich interesują. Najważniejsze jest podpisanie umowy.

Gdy przestaję być ugodowa – i nie daję choć cienia nadziei na podpisanie umowy – zaczynają się pertraktacje i przekonywanie mnie na nowo. Część z pośredników ma już nawet gotową gadkę na taka okazję. Wygląda ona mniej więcej tak.

Mam klienta/Mojemu klientowi bardzo spodobało się mieszkanie, które chce pani sprzedać. Jednak nie przyprowadzę go do Pani i nie zaprezentuje mieszkania – dopóki nie podpiszemy umowy.

Oczywiście w 99% to ściema. Klienta nie ma – to jedynie tekst by przekonać mnie do podpisania kolejnej umowy.

Ostatecznie na to mieszkanie podpisałam 5 albo 6 umów z biurami pośredniczącymi w sprzedaży nieruchomości.

Z reguły wyglądało to tak – że ich usługi ograniczały się do zrobienia kilku słabej jakości zdjęć aparatami umieszczonymi w telefonach. Ani jeden nie doradzał mi jeśli chodzi o home staging.

Od ani jednego nie usłyszałam, ze dobrze byłoby pochować garnki z kuchenki i płyny z wanny.

Jeden z pośredników – ale to już z polecenia – a nie wydzwaniających nagminnie do mnie – faktycznie przyprowadził profesjonalnego fotografa z odpowiednim sprzętem i umieścił w ogłoszeniach zdjęcia lepszej jakości niż moje. W między czasie o garnkach i płynach doczytałam – i sama pochowałam przed sesją zdjęciową 😉

Ogłoszenie sprzedaży mojego mieszkania po podpisaniu tych kilku umów zaczęło żyć własnym życiem. Na jednym portalu pojawiło się 5 – 10 ogłoszeń dotyczących jego sprzedaży. W wielu z nich niestety były błędne dane. Najczęściej nie zgadzał się metraż, rok budowy bloku, zdarzały się pomyłki w sposobie ogrzewania mieszkania. Miałam ogrzewanie miejskie – gdzieś tam pojawiło się ze jest gazowe. I mocno się zdziwiłam jak dostałam e-mail z zapytaniem jaki piecyk gazowy jest używany do ogrzewania mieszkania. Cena mieszkania też w każdym ogłoszeniu była inna.

Telefony od pośredników otrzymywałam jeszcze 2 – 3 tygodnie od umieszczenia ogłoszenia. Wtedy już mieliśmy opracowany tekst: umowę podpiszę dopiero wtedy, gdy przyprowadzicie klienta gotowego na podpisanie umowy przedwstępnej 🙂

Jak zakończyły się nasze perypetie ze sprzedażą mieszkania?

Ostatecznie sprzedaliśmy je. Z pośredników, z którymi podpisaliśmy umowy – najbardziej zaangażowany okazał się ten z polecenia. Niestety nie miała szczęścia – i to nie ona sprzedała nam mieszkanie.

Sprzedała je pośredniczka z drugiego krańca Polski – która szukała mieszkania nad morzem dla swoich klientów – i z którą do chwili podpisania umowy przedwstępnej z klientami – nie mieliśmy podpisanej żadnej umowy.

Jeszcze jedna pośredniczka była bardzo aktywna i też prawdopodobnie sprzedałaby nam to mieszkanie – gdyby miała choć trochę więcej czasu. Też umowy pośrednictwa z nią nie zawarliśmy.

Jakie nasunęły mi się wnioski po tych naszych perypetiach.

W pośrednictwie tak jak wszędzie – są profesjonaliści i rzemieślnicy. Rzemieślnicy skupiają się na wertowaniu internetu w poszukiwaniu nowych ofert osób prywatnych by choć podpisać umowę na pośrednictwo w sprzedaży. I po dodaniu ogłoszenia w necie – z reguły z błędami – uważają, że ich rola jest skończona. Teraz czekają na telefony. Wyrobili normę (niektóre firmy pośredniczące nakładają na swoich pracowników obowiązek podpisania ściśle określonej liczby umów o pośrednictwo, inne nawet im za to płacą) – teraz czas na zbieranie plonów. Bez doglądania co wyrośnie z tego co posadzili. Stąd wysyp telefonów pośredników.

Natomiast profesjonaliści – Ci którzy mają takie umiejętności i sieć kontaktów, że faktycznie znajdą Ci klienta – nie tracą czasu na podpisywanie umów otwartych na pośrednictwo. Nie twierdzę, że nie jest dla nich ona ważna i nie przykładają do niej żadnej wagi. Po prostu to nie jest ich główny cel. Ich celem jest faktycznie przeprowadzenie transakcji do końca – sprzedanie mieszkania. I na tym skupiają swoją energię.

Z reguły są to ludzie – którzy już podpisali umowę z jakimś innym klientem – na usługę kupna mieszkania. Zobowiązali się do znalezienia  mu mieszkanie – według jego własnych prywatnych standardów i za to są wynagradzani. Jak wpisujesz się w to Twoje mieszkanie – masz sprzedaż. Oraz mniejsze koszty jeśli chodzi o skorzystanie z usług pośrednika 🙂 My zapłaciliśmy mniej niż połowę tego co mieliśmy podpisane w umowach otwartych z innymi pośrednikami. czyli wszyscy zadowoleni 🙂

Dlatego moim zdaniem – nie ograniczajcie swoich działań – gdy podpiszecie kilka umów o pośrednictwo. Działajcie dalej. Starajcie się by Wasze ogłoszenie zobaczyło jak największa ilość osób. Nie wierzcie – że oni zrobią to lepiej od Was.

Są tacy, którzy faktycznie to potrafią – ale nie masz pewności – że trafiłeś właśnie na kogoś takiego.

A telefony po prostu trzeba przeżyć. Nawet zapiski – nie interesują mnie oferty biur pośrednictwa dodane w ogłoszeniu – wielu z pośredników nie powstrzymują.

A Wy kogo spotkaliście na swojej drodze? Jakie były Wasze perypetie ze sprzedażą mieszkania

 

 

12 powodów dla których warto inwestować w nieruchomości

Mam taki plan – aby zacząć od tematu, który wydaje mi się że powinien być poruszony jako jeden z pierwszych -s koro ma to być blog o inwestowaniu w nieruchomości – to wydaje mi się, że dobrze byłoby zastanowić się nad plusami inwestowania w nieruchomości.

Być może nie wymienię wszystkich plusów związanych z nieruchomościami – dlatego chętnie w komentarzach przeczytam każdą Wasze propozycje.

A na teraz lista zalet nieruchomości które ja widzę.

  1.  Są realne, fizyczne, można je dotknąć – mają tę przewagę nad akcjami, czy jednostkami uczestnictwa funduszy inwestycyjnych, że je po prostu widać, czuć a nawet słychać :). Nie są abstrakcją. Są rzeczywiste i właściciel mieszkania nigdy nie ma problemu ze zdefiniowaniem czego właścicielem jest. Każdy wie co to jest i do czego służy
  2. Są potrzebne – każdy – włącznie z kilkuletnim dzieckiem jest Ci w stanie powiedzieć do czego służy dom i dlaczego jest pożądany praktycznie przez każdego człowieka. Co więcej – potrzebę posiadania schronienia i miejsca gdzie wychowa się dzieci – bez trudu znajdziemy także wśród zwierząt. Dają poczucie bezpieczeństwa i są równie potrzebne co woda i żywność. Mieszkania są  praktycznie na samym dole potrzeb piramidy Maslowa – co oznacza – że każdy chce je mieć. Można powiedzieć że instynktownie dążymy do posiadania własnych czterech kątów :). A skoro jest problem – to powinni też być ludzie – którzy są go gotowi rozwiązać
  3. Praktycznie każdy egzemplarz jest jedyny i niepowtarzalny –  dla ścisłości – mówię o rynku wtórnym 🙂 Dlaczego jest to zaleta? Ponieważ nikt po obejrzeniu Twojej oferty nie poszuka identycznego mieszkania w identycznej lokalizacji z niższą ceną o 20% na Allegro. Jeśli spodoba mu się Twoje mieszkanie – będzie musiał zwrócić się własnie do Ciebie by je kupić 🙂 To sprawia że nie ma jednej ściśle określonej ceny za Twój produkt – bo tylko Ty taki masz i cenę można negocjować – zarówno w górę jak i w dół
  4. Masz realny wpływ na wartość mieszkania. Pokaż mi obligacje, akcje czy nawet sztabkę złota, na której wartość masz wpływ jako pojedynczy człowiek na rynku. Zakładam też, że masz zaledwie jedną jedyną sztukę danej pozycji na całym rynku. A mając jedno mieszkanie możesz je pomalować, odświeżyć, generalnie wyremontować, zawołać kogoś do home stagingu. Jesteś w stanie podnieść jego wartość i to kolejna zaleta nieruchomości nad innymi inwestycjami
  5. Możesz je mieć nie mając pieniędzy. Jeśli masz odpowiednią zdolność kredytową – każdy bank z przyjemnością pożyczy Ci na kupno mieszkania pieniądze. A teraz idź do banku i powiedz że chcesz pożyczkę – bo własnie zamarzyło Ci się, że będziesz grał na giełdzie. Jeśli dostaniesz kredyt – na pewno nie będzie na tak korzystnych warunkach jak kredyt na mieszkanie i na pewno nie dostaniesz go na taką kwotę jak na kupno mieszkania. Ponadto doradca szybko Ci powie – lepiej niech Pan napisze, że ten kredyt to na cele konsumpcyjne na przykład
  6. Jest ich ograniczona ilość. Statystycznie rzecz ujmując – ludzi na Ziemi z roku na rok przybywa – natomiast wielkość planety jest cały czas taka sama. Nie można dorysować sobie hektara ziemi żeby postawić na nim dom. A skoro jest ich za mało – zawsze będą dobrem pożądanym – bo limitowanym. Być może ktoś stwierdzi – i co z tego że ludzi przybywa – jak Polaków w Polsce jest coraz mniej. Ludzie wyjeżdżają poza granice, coraz mniej się nas rodzi i tak dalej. A moim zdaniem – często Ci co wyjechali – dalej chcą do Polski wrócić – i kupują w Polsce mieszkania czy stawiają domy. Ponadto miejsce Polaków zajmują ludzie innych narodowości. Dzisiaj Ukraińca można spotkać na praktycznie każdym rogu. To samo przedstawicieli innych narodów. I tak jak Polacy potrzebują mieszkania czy domu. Więc obrót nieruchomościami w dalszym ciągu jest i to dalej jest produkt, którego ludzie potrzebują
  7. To najlepiej poznany produkt inwestycyjny. Możesz nie wiedzieć co to są akcje czy obligacje – jednak bez trudu powiesz mi co to jest mieszkanie i jak można na nim zarobić. Nawet będąc totalnie zielonym w temacie. Instynktownie wiesz, na czym polega inwestycja i co trzeba zrobić by zarobić. Oczywiście inwestowanie w nieruchomości aż takie łatwe nie jest. I zamiast intuicji przydałaby się potężna dawka wiedzy. Ale jeśli masz pieniądze czy tylko zdolność kredytową i odwagę – teoretycznie możesz inwestowanie w nieruchomości rozpocząć z marszu. Moim zdaniem (dodam że bardzo subiektywnym i wbrew pozorom całkiem spora grupa osób tak zaczynała) zaryzykujesz znacznie mniej niż podczas gry na giełdzie również będąc totalnie zielonym.
  8. Możesz inwestować w nieruchomości  po godzinach. Nie musisz poświęcać tego co robisz aktualnie – pracy, rodziny by rozpocząć  inwestowanie w tej branży. Wręcz odwrotnie – dalej możesz robić to co robisz i na tym zarabiać – a nadwyżki lokować w nieruchomości – by przynosiły kolejne pieniądze, dzięki czemu…
  9. Są źródłem dodatkowych dochodów. Dzięki mieszkaniom masz możliwość dywersyfikacji metod zarabiania. I to znacznie bardziej pewnie i przewidywalnie niż na przykład na rynku akcji. Są to bezpieczne sposoby pomnażania majątku, a jednocześnie o znacznie wyższej stopie zwrotu niż inne bezpieczne produkty proponowane przez banki.
  10. Są odporniejsze na kryzysy rynkowe. Nie ma pojęcia krach na mieszkaniach. Natomiast o krachu na giełdzie każdy słyszał. Owszem cena mieszkań może spaść.Jednak nie zdarzyło się by spadła kiedykolwiek do zera – tak że jego właściciel traci wszystko. A na giełdach już tak bywało. Nawet w czasach kryzysu mieszkanie ma realną wartość, a straty nie są tak spektakularne jak podczas pęknięcia bańki giełdowej. Dodatkowo – nawet jeśli wartośc mieszkania spadnie – dalej można czerpać
  11. Nie przeterminują się. Jeśli o nie dbasz, wykonujesz remonty i niezbędne naprawy – mieszkanie w dalszym ciągu spełnia swoją funkcję. Nie ma określonego terminu przydatności, po którym należy je wywalić. Nawet zniszczone lokale można naprawić i  uratować, a co ważniejsze dalej czerpać z nich korzyści
  12. Masz wpływ na optymalizację zysków – i to zgodnie z prawem 🙂 To temat na osobne wpisy – więc nie będę go tu rozwijała 🙂 Ale masz więcej możliwości niż w przypadku kupna i sprzedaży akcji czy zysków z lokat.

Ciekawa jestem czy zgadzasz się z moimi argumentami, czy też wręcz odwrotnie – uważasz że mieszkania wcale nie mają tyle plusów jeśli chodzi o inwestycje. Dlatego jeśli tylko masz ochotę – proszę napisz w komentarzu co o tym myślisz.

Dziękuję Ci również za poświęcony czas. Jeśli uznałeś go za wartościowy – sprawisz mi radość dzieląc się nim 🙂

 

Prosty trik jak podnieść wartość mieszkania

 

Jeśli pierwszy raz starasz się sprzedać mieszkanie możesz popełnić mnóstwo błędów.
Błędów, które będą dla Ciebie dość drogimi błędami – ponieważ jeśli nie zadbasz o to by się nie pojawiły – już na starcie zmniejszasz swoje szanse na szybką sprzedaż. A wraz z upływem czasu może okazać się, że jedyną formą negocjacji jest zmniejszenie ceny – a przecież tego chcesz uniknąć.
Mówiąc krótko wystawiając nieumiejętnie ogłoszenie o sprzedaży mieszkania w internecie – zamiast przyciągnąć klientów – odstraszysz ich.
A że Twoje mieszkanie jest jednym z setek, jak nie tysięcy sprzedawanych w tej chwili w Twojej okolicy – nie zdziw się jak po umieszczeniu ogłoszenia – nawet pies z kulawą nogą nie spyta się o Twoją nieruchomość.
Jest przecież setka innych – znacznie przyjemniejszych dla oka.

Tyle tytułem wstępu. Mam nadzieję że czujesz się zainteresowana/ zainteresowany tematem – i czytasz dalej.

Więc jaki podstawowy błąd popełniają ludzie sprzedający mieszkanie na własną rękę i nie mający doświadczenia w temacie?
Często się zdarza że ten błąd jest nagminnie zauważany, także w ofertach biur nieruchomości. Szczególnie tych – które idą na ilość a nie na jakość.

Wiecie?

Brak przygotowania do wykonania zdjęć sprzedawanego mieszkania

I w tym momencie nie piszę o jakimś skomplikowanym dla każdej osoby początkującej home stagingu, jakiejś zawiłej i nie do wykonania dla zwykłego zjadacza chleba metamorfozie mieszkania.

Piszę o zwykłym posprzątaniu i zlikwidowaniu rzeczy prywatnych z pola obiektywu.

Zwykle sytuacja wygląda tak.

Postanawiasz sam/a lub przy pomocy pośrednika nieruchomości sprzedać mieszkanie.
Aby sprzedać – trzeba je zareklamować  – najprościej i najszybciej – umieścić w Internecie
Ok. To opanujesz – ale patrzysz – wszystkie ogłoszenia mają zdjęcia (no – prawie wszystkie) i wszyscy zalecają takie zdjęcia wgrać do ogłoszenia.
Ok. Skoro tak trzeba. Wyciągasz komórkę z kieszeni – lecisz po pokojach i cykasz.
Zdjęcia są – są.
Wystawiać ogłoszenie można – można.

I o ile Tobie jako osobie prywatnej można taki błąd wybaczyć i zrozumieć (aczkolwiek najwięcej na nim tracisz TY)
O tyle takie zachowanie pośredników – którzy wpadają do nie przygotowanego mieszkania robią zdjęcia, a potem je umieszczają na portalach ogłoszeniowych – jest po prostu karygodne. Mówiąc krótko – działają na Twoją szkodę.

Dla nich jesteś jednym z setek klientów. Jeśli nie mają z Tobą umowy na wyłączność – w 90% nawet nie pofatygują się powiedzieć Ci, że zdjęcia i ogłoszenie miałoby większy odzew i przyciągnęłoby więcej klientów – gdyby mieszkanie było posprzątane, schludne, zadbane.

  • Gdyby nie walało się po nim starta papierów, zabawek, ubrań
  • Gdyby z kuchni zniknęły wszystkie garnki i naczynia, szczególnie te brudne ze zlewu
  • Gdyby na lodówce nie było Twoich prywatnych zapisków
  • Gdyby w łazience nie było prania brudnego lub suszącego się
  • Gdyby z łazienki znikły wszelkie butelki i buteleczki z kosmetykami czy chemikaliami
  • Gdyby mieszkanie choć na chwilę zostało odgracone, a nie wyglądało na mniejsze niż jest z powodu upchania zbyt wielu rzeczy na zbyt małej powierzchni

To nie jest skomplikowane.
Wystarczy posprzątać.
A dzięki temu możemy zyskać kilka czy kilkanaście tysięcy więcej.
W końcu mieszkanie często bywa kupnem czy sprzedażą życia.

I tak jak opłaca się wypucować samochód przed wystawieniem go na giełdzie czy w komisie
Tak zasada wysprzątania identycznie sprawdza się przy nieruchomości.
W końcu zdjęcia mówią więcej niż tysiąc słów.
A co byście powiedzieli jako potencjalny kupujący po obejrzeniu takich ogłoszeń.
Zainteresowałoby Was?
Czy wręcz odwrotnie – Twoja reakcja to szybko zamknąć stronę i zapomnieć że w ogóle coś takiego widziałam/widziałem.

Dla zobrazowania – kilka zdjęć – umieszczonych na portalach nieruchomości

 

 

 

 

Ok. Nie chcesz aby Twoje mieszkanie na zdjęciach prezentowało się właśnie w ten sposób?

To teraz kilka szybkich wskazówek jak poprawić wygląd sprzedawanego mieszkania na zdjęciach.

Ale wcześniej musisz pamiętać o zmianie nastawienia. Musisz pogodzić się z myślą, że się rozstajecie ze swoim gniazdkiem. Że przed Tobą nowy etap życia – równie jak nie bardziej fascynujący, od tego z którym się żegnasz. Musisz to zrobić bez żalu i niechęci. Bo tylko w ten sposób nie będziesz torpedować podświadomie swoich działań. Jeśli jesteś pewna tego co robisz – robisz to z przekonaniem i wiarą w lepsze jutro – wszystko układa się znacznie lepiej. Tak po prostu 🙂

A teraz te wskazówki.

  1. Weź aparat, telefon do ręki i porób zdjęcia wszystkim pomieszczeniom. A teraz na spokojnie przyjrzyj się temu co widzisz i porównaj ze zdjęciami na portalach ogłoszeniowych. Oczywiście nie pierwszego lepszego mieszkania. Porównaj ze zdjęciami mieszkania swoich marzeń. Co widzisz na tamtych zdjęciach, a co u siebie? No właśnie…
  2. Z własnego doświadczenia wiem że każde – nawet najfajniejsze pomieszczenie można zagracić do granic możliwości. Dlatego pierwszą czynnością, jaką powinnaś wykonać jest usunięcie wszelkich zbędnych drobiazgów z fotografowanej powierzchni. Prania, ubrań, garnków, czajników, płynów do naczyń, kosmetyków, wacików, prywatnych zdjęć, zapisków na lodówce, dzieł sztuki Twojego dziecka i tak dalej. Postaraj się by fotografowana przez Ciebie przestrzeń była jak najbardziej odgracona i anonimowa.
  3. Następnie jeszcze raz przyjrzyj się fotografowanemu pomieszczeniu. Może mimo usunięcia wszelkich prywatnych rzeczy, w dalszym ciągu pokój, kuchnia czy łazienka wydają się mniejsze niż w rzeczywistości są naprawdę? Jeśli tak – pomyśl o pozbyciu się zbędnych mebli, czy innych akcesoriów które tam stoją. Założę się że nie wszystko będziesz chciała przenieść do nowego mieszkania. Jeśli masz te zbędne rzeczy zamiar rozdać, sprzedać, wynieść na śmietnik – zrób to już teraz. Pomyśl o ile sprawniej i mniej nerwowo potem będzie uporać Ci się z przeprowadzką.
  4. Po pozbyciu się zbędnych elementów mieszkania – nadal efekt nie jest taki jaki byś chciała? Widać brud na ścianach, grzyba w kątach i kamień na płytkach? W takim razie czas na porządne wypucowanie mieszkania. Ma być czyste i schludne. Dodatkowo jeśli chcesz uzyskać lepszą cenę – zastanów się nad opcją pomalowania mieszkania. Koniecznie na jasne, neutralne kolory. Nie tylko będą podobały się wszystkim potencjalnym kupcom, ale sprawią też, że mieszkanie optycznie wyda się większe, jaśniejsze i bardziej przestronne. To naprawdę nie będzie dla Ciebie wielki wydatek – szczególnie jeśli pomieszczenia pomalujesz sama – a zysk będziesz mogła liczyć przynajmniej w tysiącach złotych 🙂
  5.  Masz zamiar sprzedawać mieszkanie wraz z wyposażeniem, lub chcesz dodać ogłoszenie w którym wyposażenie mieszkania będzie do negocjacji? W takim razie koniecznie przed zrobieniem zdjęć usuń te elementy, które już dzisiaj wiesz że na 100% zabierzesz ze sobą. Skoro jesteś do nich przywiązana i wiesz że ich nie oddasz – nie pokazuj ich wcale. Wynieś z domu i daj do przechowania rodzinie czy zaufanym sąsiadom. W innym przypadku takie fajnie wyglądające gadżety domowe mogą być dla kupującego podstawą do negocjacji ceny. A ja myślałem, że ta lampa i krzesła mi zostaną…. Skoro zabiera je Pani ze sobą, o ile obniżona zostanie cena mieszkania??"
  6. I na sam koniec. Postaraj się zrobić jak najbardziej profesjonalne zdjęcia na portale ogłoszeniowe. Jeśli masz w rodzinie lub znajomych zapalonego fotografa – poproś go o pomoc. Ewentualnie zastanów się nad zatrudnieniem profesjonalisty nie tylko do zdjęć, ale także home stagingu. Dzięki temu zyskasz znacznie większe zainteresowanie mieszkaniem już od początku. Skoro jest to sprzedaż Twojego życia – podejdź do niej znacznie poważniej niż do sprzedaży samochodu.

A zupełnie na koniec kilka zdjęć obrazujących to, o czym dzisiaj pisałam. "Stylizacja" łazienki zarówno w jedną jak i w drugą stronę zajęła mi zaledwie kilka minut 🙂

Ps. Zdjęcia wykonane na szybko – oczywiście telefonem komórkowym 😀

img_20161203_1030268111 img_20161203_1035313561img_20161203_103656544_hdr img_20161203_104402427_hdr1img_20161203_104502487_hdr1 img_20161203_105531351_hdr1