zaliczka czy zadatek

Sprzedaż mieszkania umowa przedwstępna: zaliczka czy zadatek

Ze sprzedażą mieszkania wiąże się podpisanie umowy przedwstępnej oraz określenie kwoty wpłaty. Musisz jednak zdecydować: zaliczka czy zadatek? Niby mała rozbieżność – jedno słowo. A jednak w tym momencie te właśnie słowo: zaliczka lub zadatek robi kolosalną różnicę jeśli chodzi o konsekwencje, w sytuacji gdyby umowa nie doszła do skutku. 

Historia jest następująca. Chcesz sprzedać mieszkanie – masz już kupca. Jesteście umówieni na zawarcie umowy przedwstępnej. W tym momencie dobrze, abyś był zorientowany w temacie zapisów jakie powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej oraz czym się różni zaliczka od zadatku. I dzisiejszy wpis będzie właśnie na ten temat.

 

Trochę prawniczy wpis – jednak w małych porcjach i mam nadzieję w miarę prosto napisany będzie do przełknięcia 🙂 Tym bardziej – że od razu dobrze jest przemóc się i przywyknąć, a nawet polubić;) czytanie ustaw. Inwestując w nieruchomości po prostu nie da się inaczej 😉

Gotowy – to zaczynamy.

 

Zadatek – jest określony w Kodeksie Cywilnym, zaliczka natomiast nie jest zdefiniowana w prawie. Zarówno zaliczka jak i zadatek jest to ustalona wcześniej kwota pomiędzy kupującym a sprzedającym za rezerwację danej oferty – na przykład mieszkania. Lokal spodobał Ci się – jesteś zdecydowany go kupić – i nie chcesz by ktoś inny popsuł Ci szyki – zawierasz umowę przedwstępną i wpłacasz powiedzmy 10 tysięcy sprzedającemu – aby mieć pewność że w między czasie nie rozmyśli się lub nie znajdzie innego kupca. Co ważne – wpłacone pieniądze są zaliczane na poczet przyszłej zapłaty za mieszkanie. Czyli jeśli kupujesz mieszkanie za 240 tyś zł i wpłacasz 10 tyś zaliczki czy zadatku – to przy zawieraniu aktu notarialnego – zapłacisz za mieszkanie brakujące 230 tyś. 

 

Jednak w zależności od tego co zawrzecie w umowie przestępnej – Twoje założenia o rezerwacji mieszkania – mogą odbiegać od rzeczywistości.

Zaliczka w umowie przedwstępnej kupna – sprzedaży mieszkania

Jeśli zdecydujesz się na zapłacenie tych 10 tyś w formie zaliczki  – to nie masz żadnej gwarancji że umowa dojdzie do skutku. Ponieważ zarówno Ty jako kupujący, jak i właściciel mieszkania możecie w każdej chwili zerwać tą umowę bez żadnych konsekwencji, niezależnie od przyczyn. 
Myślałeś że masz zdolność kredytową – a okazało się że jednak nie masz; znalazłeś tańsze mieszkanie o podobnych parametrach;stwierdziłeś że teraz to jednak spełnisz swoje marzenia i na ten cel wydasz odłożone pieniądze…. Cokolwiek – idziesz i mówisz zmieniłem zdanie – nie kupuję tego mieszkania. W tym momencie kupujący musi Ci oddać całą kwotę, którą wpłaciłeś jako zaliczkę.

Jednak – zupełnie tak samo może postąpić z Tobą właściciel mieszkania. Znalazł innego kupca; stwierdził że odda mieszkanie dzieciom a nie będzie go sprzedawał; doszedł do wniosku, że jednak się nie wyprowadza i nie sprzedaje tego lokum – idzie do Ciebie – oddaje Ci pieniądze z zaliczki i koniec pieśni. Umowa kupna – sprzedaży mieszkania nie dojdzie do skutku.

Bez jakichkolwiek negatywnych konsekwencji dla żadnej ze stron.

Zadatek w umowie przedwstępnej kupna – sprzedaży mieszkania

Z zadatkiem już tak prosto nie jest. W dalszym ciągu albo Ty jako kupujący albo sprzedający możecie  się rozmyślić i zerwać umowę przedwstępną – nie dotrzymać terminów zawartych w umowie. Jednak w takiej sytuacji zadatek jest swego rodzaju odszkodowaniem za nie dotrzymanie słowa. Jeśli Ty jako kupujący nie wywiążesz się z umowy i do wyznaczonego terminu w umowie przedwstępnej nie zawrzesz umowy kupna – sprzedaży mieszkania – zapłacone 10 tysięcy w postaci zadatku – po prostu Ci przepada. Zawracałeś głowę sprzedającemu, zarezerwował dla Ciebie mieszkanie, odmawiał innym potencjalnym zainteresowanym. Mógł sprzedać je komuś innemu – jednak czekał na Ciebie. A Ty na koniec wystawiasz go do wiatru. W takiej sytuacji jeśli macie w umowie przedwstępnej wpisane słowo zadatek – wpłacone 10 tysięcy jest do dyspozycji sprzedającego – nie ma obowiązku Ci go oddać. Wręcz odwrotnie ma prawną podstawę że te pieniądze są jego. W konsekwencji zmienienia zdania – Ty nie masz ani 10 tysięcy ani zarezerwowanego mieszkania.

Z drugiej strony Ty dopełniłeś wszelkich formalności, masz pieniądze na kupno mieszkania i czekasz na zawarcie umowy kupna- sprzedaży nieruchomości. Jednak – sprzedający zmienił zdanie – już nie chce sprzedać Ci mieszkania. A Ty wcześniej zawarłeś umowę przedwstępną i wpłaciłeś 10 tyś zadatku. W takiej sytuacji sprzedający Tobie płaci odszkodowanie za niewywiązanie się z umowy. I te odszkodowanie to kwota dwukrotnie wyższa niż zapłacony przez Ciebie zadatek. Czyli jeśli wpłaciłeś 10 tyś masz prawo – w razie nie wywiązania się z umowy z winy sprzedającego – żądać od niego zwrotu 20 tyś zł.

Zaliczka czy zadatek – co wybrać w umowie przedwstępnej?

W Polsce przyjęte jest, że w umowach przedwstępnych wpłacane pieniądze są w formie zadatku. Zarówno kupujący jak i sprzedający chcą mieć pewność, że druga strona z byle powodu nie zmieni zdania. Szczególnie jeśli kupujący zaciąga kredyt hipoteczny pod kupno mieszkania. Chce mieć pewność, że jego starania i czas poświęcony na bieganie do doradców i banków – nie będzie czasem straconym. Więc z tego powodu może upierać się na zadatek. To samo ze sprzedającym. Jeśli już zgodził się na rezerwację mieszkania – chce mieć zabezpieczenie pieniężne, że kupujący jest poważnym człowiekiem i nie zmieni zdania za 2 dni.

Zadatek – płatność gotówką czy przelewem bankowym?

Zadatek  należy do grupy czynności realnych – a więc jakiekolwiek skutki prawne pojawiają się dopiero po fizycznym przekazaniu pieniędzy. 

A skoro tak – musisz mieć dokumenty, potwierdzenie że pieniądze faktycznie trafiły do osoby sprzedającej mieszkanie. Dlatego jeśli zawierasz zwykłą umowę przedwstępną – najlepiej pieniądze wysłać przelewem bankowym. Wtedy masz realne potwierdzenie faktu, że zadatek wpłaciłeś. I nikt nie będzie podważał prawdziwości Twoich słów. Natomiast jeśli wpłacasz gotówką – może być już trudniej. W razie problemów – sam narażasz się na większe kłopoty i nerwy. Gotówką możesz bez obaw wpłacać zadatek jeśli umowę przedwstępną zawieracie u notariusza. Wtedy to on poświadczy – że pieniądze fizycznie zostały przekazane. W innych wypadkach – odradzam płatność gotówką. 

Czy zadatek może zostać zwrócony?

W niektórych przypadkach – nawet jeśli wpłaciliśmy zadatek a nie zaliczkę – możemy liczyć na zwrot zadatku jeśli umowa kupna – sprzedaży mieszkania nie dojdzie do skutku. Jakie to przypadki określa art. 394 Kodeksu cywilnego

  • rozwiązanie umowy przedwstępnej – nie tylko przez strony umowy – ale także np. przez sąd
  • niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności
  • niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony

Zwrot zadatku – jak długo można się o niego ubiegać?

Jeśli wpłaciliśmy zadatek jako kupujący – umowa nie doszła do skutku z jego winy – a teraz sprzedający nie chce oddać nam wpłaconych pieniędzy w podwójnej wysokości – możemy domagać się zwrotu zadatku na drodze sadowej. Jednak nasze żądanie jest ograniczone czasowo – mamy tylko 3 lata na złożenie sprawy do sądu. Jeśli przegapimy ten termin – nasze prawo do zwrotu zadatku ulegnie przedawnieniu

Chcę kupić mieszkanie na kredyt – czy muszę płacić zaliczkę lub zadatek?

Jeśli chodzi o banki – to przy składaniu wniosku o kredyt nie wymagają abyś okazał się jakąkolwiek wpłatą w formie czy to zaliczki czy to zadatku. To – czego banki faktycznie wymagają – to dokumentów potwierdzających wiarygodność zawieranej transakcji oraz szczegółów dotyczących kupna mieszkania. Takim dokumentem jest przedwstępna umowa kupna – sprzedaży. I jeśli uda Wam się ją zawrzeć bez wpłaty zaliczki czy zadatku – będzie honorowana przez bank. 

Mimo to z reguły sprzedający mieszkanie nie zgodzi się na takie rozwiązanie. Fajnie będzie – jeśli wyrazi zgodę na wpisanie w umowie przedwstępnej zapisu, że otrzymał zaliczkę a nie zadatek. Jeśli jednak tez trochę czytał – będzie wolał zadatek. W tym momencie można dalej negocjować, aby w umowie przedwstępnej znalazł się odpowiedni zapis. Zapis, który uchroni Cię przed utratą zadatku jeśli nie otrzymasz kredytu. W umowie przedwstępnej może brzmieć on następująco:

W przypadku nieprzyznania przez bank kredytu hipotecznego, sprzedający zwraca wpłaconą przez kupującego kwotę zadatku.

Umowa przedwstępna zawarta u notariusza i bez notariusza a zadatek?

Umowy przedwstępne mogą mieć dowolna formę. Może być zawarta notarialnie, ale wcale nie musi. W razie problemów zarówno jedna jak i druga forma daje możliwość ubiegania się w sądzie o zwrot podwójnej wysokości zadatku. 

Różnica natomiast polega na tym – że jeśli masz umowę zawartą u notariusza – możesz zmusić drugą stronę przy pomocy Sądu do zawarcia umowy określonej w umowie przedwstępnej. Czyli nawet jeśłi sprzedający się rozmyśli – masz środek by doprowadzić zapisy umowy przedwstępnej do realizacji.

Mając zwykłą umowę przedwstępną – zawartą bez notariusza – jedyną jej konsekwencją mogą być regulacje dotyczące zadatku. Czyli przepada lub jest zwracany w podwójnej wysokości. Jednak do transakcji kupna – sprzedaży mieszkania i umowy przyrzeczonej dalej możenie dojść.

Mam nadzieję że temat wyczerpałam 🙂 Jednak jeśli nasuwają Ci się jakieś pytania – po prostu napisz je w komentarzu 🙂

A jeśli wpis Ci się spodobał i przydał – podziel się nim 🙂 Będę bardzo Ci za to wdzięczna 🙂

About the author

Ula

View all posts

2 komentarze

  • Cześć,
    Fajny artykuł. Warto jeszcze dodać, iż w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można zmusić sądowo do sprzedaży nieruchomości sprzedającego jeśli rozmyślił się już po podpisaniu umowy. Zwrot zadatku w podwójnej wysokości czy też zaliczki nie rozwiązuje problemu jeśli kupujący się uprze.

    • Dzięki za komentarz 🙂  I uzupełnienie artykułu o jeszcze jedną ważną kwestię 🙂 O którą już uzupełniłam artykuł

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

CommentLuv badge