Archiwa tagu: inwestowanie w nieruchomości

10 podstawowych zasad gwarantujących sukces w inwestowaniu w nieruchomości

10 podstawowych zasad gwarantujących sukces w inwestowaniu w nieruchomości

Dzisiaj chciałabym przekazać Wam 10 podstawowych zasad gwarantujących sukces w inwestowaniu w nieruchomości. Ponieważ sama w tym temacie wyrocznią się nie czuję, alfą i omegą też nie – więc po prostu ten wpis to nie będą moje przemyślenia, aczkolwiek po obejrzeniu materiału – podpisuję się pod nimi obiema rękami.

 

Czytaj dalej

Inwestycje w nieruchomości

Inwestycje w nieruchomości – od czego zacząć?

Skoro trafiłeś na tego bloga – i go czytasz oznacza to, że inwestycje w nieruchomości jest tematem Ci bliskim. 

Być może jeszcze nie postawiłeś na tym gruncie pierwszych kroków, ale cały czas czujesz, że temat ma w sobie moc i przyciąga Cię jak przysłowiową Ćmę ciągnie do ognia. Z drugiej strony zdajesz sobie sprawę że mimo jego atrakcyjności, mimo możliwości zarobkowych jakie daje – możesz równie dobrze sparzyć się w tym ogniu jeśli podejmiesz złe decyzje.

I narasta konflikt – zrobić pierwszy krok czy też dać sobie na wstrzymanie? Zaryzykować? Czy trzymać się tego co już mam?

 

Czytaj dalej

inwestycje w nieruchomosci

Inwestowanie w nieruchomości? Czyli jak to wszystko się zaczęło?

Dzisiejszy wpis będzie bardziej refleksyjny niż stricte wiedzowy. Opowiem Wam od czego u mnie rozpoczęła się droga pod tytułem: inwestowanie w nieruchomości. Wcale nie było prosto, łatwo i bez górek. Wbrew pozorom wydaje mi się że było przez większą część pod górkę. Nie piszę tego by sobie ponarzekać. Piszę to by dać Ci wiarę i nadzieję. Chcę Ci pokazać, że moje możliwości wcale nie odbiegają od średniej krajowej 😉 Wydaje mi się, że są nawet mocno poniżej. Mimo to – temat inwestowania w nieruchomości jest przez nas ruszony 😉 Pierwsze kroki za nami. A jeśli chodzi o górki. Zycie nauczyło mnie, że zasada jest jedna – jeśli nie wejdziesz i poddasz się przy mniejszej górce – nikt nie pozwoli Ci nawet próbować wejść na większą.

Czytaj dalej

inwestowanie w nieruchomosci

Inwestowanie w nieruchomości – rodzaje inwestycji

Ok. Decyzja podjęta. Inwestowanie w nieruchomości – to temat któremu chcesz poświęcić swój czas oraz pieniądze. Zaczynasz czytać, dokształcać się, jeździć na szkolenia – i okazuje się że temat jest znacznie bardziej skomplikowany niż zakładałaś. Rynek nieruchomości to temat rzeka. Dokładnie taka sama sytuacja jest z rodzajami inwestycji podczas inwestowania w nieruchomości.

 

Czytaj dalej

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Dziś dla odmiany będzie temat z serii studzących gorące głowy – czyli popiszę Wam o tym, jakie jest ryzyko inwestowania w nieruchomości. Skoro na tym blogu został już poruszony temat, w którym wychwalałam zalety kupowania nieruchomości w celach inwestycyjnych –  czas na chłodną ocenę ryzyka związanego z kupowaniem mieszkań.

Szczerze – to powiem, że ciężko mi usiąść do tego tematu. Powód – za kilka dni święta. W tym okresie znalezienie czasu na napisanie wartościowego artykułu graniczy z cudem. Szczególnie gdy jest się kobietą – na której standardowo spoczywa więcej obowiązków typowo przedświątecznych. Więc jeśli będzie bardziej chaotycznie niż zwykle lub zauważycie więcej literówek – to wybaczcie 🙂 Mimo wszystko starałam się 😉

A teraz sedno tematu – główne ryzyka jakie widzę w inwestowaniu w nieruchomości. Nie jest ich wcale tak mało – i aby było czytelnie i przejrzyście – postaram się wypunktować je. Przypuszczam że tematu nie zakończę – ale postaram się skupić na tych – które osobiście uważam za najważniejsze.

Ryzyko inwestowania w nieruchomości:

  • Lokalizacja nieruchomości – jeśli nie znasz dobrze terenów w których zamierzasz zainwestować swoje pieniądze – możesz nieźle wtopić. Po prostu kupując mieszkanie w miejscu omijanym przez ludzi z różnych powodów – nie osiągniesz zakładanej ceny podczas sprzedaży, czy też będziesz musiał znacząco obniżyć cenę najmu Twojego mieszkania. Nie od dziś wiadomo, że w każdym mieście są dzielnice omijane szerokim łukiem przez chcące prowadzić spokojne życie rodziny. Są też bloki w dzielnicach – w których cena za metr mieszkania jest znacznie niższa w porównaniu z blokiem obok. Przykład – falowce na Przymorzu w Gdańsku. Znajdują się w naprawdę niedalekiej odległości od morza. Cała dzielnica Przymorze jest bardzo pożądaną lokalizacją. Jednak mimo to – nikt nie chce mieszkać w bloku – który może pomieścić 6 – 7 tysięcy ludzi. To nie jest szczyt marzeń jeśli chodzi o mieszkanie w Gdańsku – mimo rozwiniętej infrastruktury oraz odległości 10 minut spacerkiem od morza. 

Kolejny przykład wtopienia pieniędzy w złą lokalizację? 

Kupienie mieszkania w bloku w którym znajduje się mieszkanie, gdzie uprawiany jest jeden z najstarszych zawodów świata. Odgłosy dochodzące z tego mieszkania i podpici panowie pukający co chwila do Twoich drzwi – bo pomylili piętra czy mieszkania – skutecznie zniechęcą prawie każdego z wynajmowania mieszkania u Ciebie. Oczywiście przykłady można by mnożyć. Faktem jest jednak że lokalizacja to rzecz trwała i nierozerwalnie związana  z daną nieruchomością – dlatego ma kluczowy wpływ na zysk z inwestycji

  • Niepodzielność nieruchomości. Wyobraź sobie taką sytuację – kupujesz pakiet akcji za 100 tysięcy. Nagle zdarzyło się coś – czego nie przewidziałeś – potrzebujesz 50 tysięcy. Musisz szybko zdobyć gotówkę. Co robisz? Gdy nie masz innego wyjścia – po prostu sprzedajesz część z kupionego pakietu akcji, pozbywasz się części zasobów które posiadasz. Z mieszkaniem już nie będzie tak łatwo. Czy kupując je za 100 tysięcy czy za 500 tysięcy – cały czas masz jedno mieszkanie. I jeśli potrzebujesz gotówki – nawet znacznie mniejszej kwoty – aby odzyskać wsadzone w mieszkanie pieniądze – musisz sprzedać całe mieszkanie. Nawet jeśli potrzebujesz pieniędzy w wysokości 1/10 wartości mieszkania. Musisz sprzedać je całe – nie ma opcji sprzedania samego pokoju czy korytarza. Tu pod nóż idzie wszystko. Dlatego – w tym przypadku dobrym zabezpieczeniem jest posiadanie kilku kawalerek wśród swoich zasobów. Ich sprzedaż i odzyskanie kapitału jest najszybsze na rynku nieruchomości.
     
  • Płynność nieruchomości. Na szybko potrzebujesz zastrzyku gotówki – z akcjami szybciej go otrzymasz. Kilka kliknięć na stronie internetowej – szybka sprzedaż i góra w ciągu tygodnia – pieniądze są na Twoim koncie. Sprzedaż mieszkania znacznie dłużej trwa. Jeśli chcesz je sprzedać w cenie rynkowej musisz liczyć się że cała operacja zajmie kilka miesięcy. W przypadku większych mieszkań – 3-, 4-, 5- i więcej pokojowych może potrwać ponad rok. Oczywiście możesz wystawić mieszkanie poniżej ceny rynkowej – wtedy jeśli znajduje się w dobrej lokalizacji i są chętni na Twoją nieruchomość sprzedasz je znacznie szybciej. Ale jednocześnie może okazać się że Twoja inwestycja przyniesie Ci straty a nie zysk.

Z drugiej strony – moim zdaniem to także mimo wszystko zaleta nieruchomości. Nie pozwala Ci pozbyć się inwestycji pod wpływem chwilowej zachcianki. Czas i stopień złożoności zadań, które musimy wykonać podczas sprzedaży mieszkania – sprawia – że robimy się bardziej kreatywni (jeśli faktycznie musimy mieć taką gotówkę ostatecznie znajdujemy inny sposób na jej pozyskanie). Albo po prostu jesteśmy zmuszeni do podjęcia decyzji przeznaczając na to więcej czasu. Co pozwala nam ochłonąć i realniej spojrzeć na konieczność danego zakupu 🙂

  • Kapitałochłonność – co tu dużo mówić – aby kupić mieszkanie, działkę, ziemię potrzebujesz znacznej ilości gotówki. To nie jest kolekcja monet, znaczków czy kupno kilku akcji czy obligacji. Mówimy tu o pieniądzach znacznie wykraczających poza możliwości finansowe przeciętnie zarabiającego Polaka. Oczywiście wykazując asertywność, kreatywność, posiłkując się kredytami z banku – jesteśmy w stanie takie mieszkanie pozyskać. Jednak bariera wejścia i wyjścia z inwestycji jest znacznie większa niż w porównaniu z innymi rodzajami inwestycji.
     
  • Zarządzanie nieruchomością – inwestycje w nieruchomości to nie dochód pasywny. W większym lub mniejszym stopniu – w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości – wymagają ciągłej Twojej uwagi. Musisz płacić rachunki, dbać o wartość nieruchomości, wykonywać niezbędne prace remontowe czy konserwacyjne. Jeśli zdecydowałeś się na kupno mieszkania z zamiarem wynajmowania go – zarządzanie mieszkaniem będzie wymagało kolejnych prac związanych ze znajdowaniem najemców i czuwaniem nad prawidłową realizacją zawartych umów. Jeśli masz dużo takich mieszkań – albo brakuje Ci czasu – możesz to zlecić firmie zewnętrznej albo zatrudnić kogoś. Mimo to jednak w dalszym ciągu poświęcisz część czasu na zarządzanie posiadanymi zasobami
     
  • Ponoszenie nakładów na utrzymanie mieszkania. Wydatki w przypadku kupna nieruchomości nie kończą się w momencie podpisania aktu notarialnego. Musisz mieć zabezpieczone środki na comiesięczne wydatki: czynsz, fundusz remontowy, podatek, ubezpieczenie czy też opłaty wynikające ze zużytej wody czy prądu w mieszkaniu. Dodatkowo jeśli chcesz, aby wartość mieszkania wraz z upływem czasu nie ulegała zmniejszeniu – musisz przeprowadzać prace konserwacyjne oraz remonty. Co wiąże się z dalszymi, częściowo stałymi opłatami na mieszkanie.
     
  • Stan techniczny i prawny nieruchomości. Nieznajomość tych 2 aspektów może doprowadzić do tego, że kupisz mieszkanie z problemami. Problemami – o których w momencie kupna nie miałeś pojęcia, a które znacznie utrudnią Ci uzyskanie zysku z inwestycji. Brak znajomości prawa – może doprowadzić do tego, że kupisz mieszkanie np. ze służebnością. czyli z lokatorem – który ma prawo mieszkać w Twojej nieruchomości do swojej śmierci. Któremu prawo pozwala również na sprowadzenie kolejnych osób do tej inwestycji. Oczywiście odrobina czujności, umiejętność czytania ksiąg wieczystych czy po prostu skorzystanie z usług pośrednika lub notariusza jeszcze przed kupnem mieszkania – znacznie takie ryzyka zmniejsza. To samo ze stanem technicznym. Jeśli sam nie jesteś budowlańcem – to po prostu go wynajmij. Niech sprawdzi fachowym okiem czy ta nieruchomość to nie bubel budowlany – w który będziesz musiał włożyć znacznie więcej pieniędzy niż zakładałeś na początku.
     
  • Niestabilne prawo i ingerencja państwa na rynku nieruchomości. Na te czynniki – jako pojedynczy inwestor czy też po prostu osoba kupująca mieszkanie – nie mamy wpływu. Jednak te czynniki również mogą zaważyć na opłacalności naszej inwestycji. Niekorzystne zmiany w prawie czy utrudnianie życia przez urzędników może skutecznie zniechęcić do tej formy inwestowania

 

I to wszystko co chwila przed świętami przychodzi mi do głowy. Te ryzyka inwestowania w nieruchomości uważam za najważniejsze. Jeśli jednak uważasz że coś pominęłam – zapraszam do dyskusji i komentowania :).

Jeśli zaś uważasz że temat jest ciekawy – i może zainteresować kogoś z Twoich znajomych – proszę udostępnij go 🙂 Sprawisz mi tym wielką radość 🙂

 

12 powodów dla których warto inwestować w nieruchomości

Mam taki plan – aby zacząć od tematu, który wydaje mi się że powinien być poruszony jako jeden z pierwszych -s koro ma to być blog o inwestowaniu w nieruchomości – to wydaje mi się, że dobrze byłoby zastanowić się nad plusami inwestowania w nieruchomości.

Być może nie wymienię wszystkich plusów związanych z nieruchomościami – dlatego chętnie w komentarzach przeczytam każdą Wasze propozycje.

A na teraz lista zalet nieruchomości które ja widzę.

  1.  Są realne, fizyczne, można je dotknąć – mają tę przewagę nad akcjami, czy jednostkami uczestnictwa funduszy inwestycyjnych, że je po prostu widać, czuć a nawet słychać :). Nie są abstrakcją. Są rzeczywiste i właściciel mieszkania nigdy nie ma problemu ze zdefiniowaniem czego właścicielem jest. Każdy wie co to jest i do czego służy
  2. Są potrzebne – każdy – włącznie z kilkuletnim dzieckiem jest Ci w stanie powiedzieć do czego służy dom i dlaczego jest pożądany praktycznie przez każdego człowieka. Co więcej – potrzebę posiadania schronienia i miejsca gdzie wychowa się dzieci – bez trudu znajdziemy także wśród zwierząt. Dają poczucie bezpieczeństwa i są równie potrzebne co woda i żywność. Mieszkania są  praktycznie na samym dole potrzeb piramidy Maslowa – co oznacza – że każdy chce je mieć. Można powiedzieć że instynktownie dążymy do posiadania własnych czterech kątów :). A skoro jest problem – to powinni też być ludzie – którzy są go gotowi rozwiązać
  3. Praktycznie każdy egzemplarz jest jedyny i niepowtarzalny –  dla ścisłości – mówię o rynku wtórnym 🙂 Dlaczego jest to zaleta? Ponieważ nikt po obejrzeniu Twojej oferty nie poszuka identycznego mieszkania w identycznej lokalizacji z niższą ceną o 20% na Allegro. Jeśli spodoba mu się Twoje mieszkanie – będzie musiał zwrócić się własnie do Ciebie by je kupić 🙂 To sprawia że nie ma jednej ściśle określonej ceny za Twój produkt – bo tylko Ty taki masz i cenę można negocjować – zarówno w górę jak i w dół
  4. Masz realny wpływ na wartość mieszkania. Pokaż mi obligacje, akcje czy nawet sztabkę złota, na której wartość masz wpływ jako pojedynczy człowiek na rynku. Zakładam też, że masz zaledwie jedną jedyną sztukę danej pozycji na całym rynku. A mając jedno mieszkanie możesz je pomalować, odświeżyć, generalnie wyremontować, zawołać kogoś do home stagingu. Jesteś w stanie podnieść jego wartość i to kolejna zaleta nieruchomości nad innymi inwestycjami
  5. Możesz je mieć nie mając pieniędzy. Jeśli masz odpowiednią zdolność kredytową – każdy bank z przyjemnością pożyczy Ci na kupno mieszkania pieniądze. A teraz idź do banku i powiedz że chcesz pożyczkę – bo własnie zamarzyło Ci się, że będziesz grał na giełdzie. Jeśli dostaniesz kredyt – na pewno nie będzie na tak korzystnych warunkach jak kredyt na mieszkanie i na pewno nie dostaniesz go na taką kwotę jak na kupno mieszkania. Ponadto doradca szybko Ci powie – lepiej niech Pan napisze, że ten kredyt to na cele konsumpcyjne na przykład
  6. Jest ich ograniczona ilość. Statystycznie rzecz ujmując – ludzi na Ziemi z roku na rok przybywa – natomiast wielkość planety jest cały czas taka sama. Nie można dorysować sobie hektara ziemi żeby postawić na nim dom. A skoro jest ich za mało – zawsze będą dobrem pożądanym – bo limitowanym. Być może ktoś stwierdzi – i co z tego że ludzi przybywa – jak Polaków w Polsce jest coraz mniej. Ludzie wyjeżdżają poza granice, coraz mniej się nas rodzi i tak dalej. A moim zdaniem – często Ci co wyjechali – dalej chcą do Polski wrócić – i kupują w Polsce mieszkania czy stawiają domy. Ponadto miejsce Polaków zajmują ludzie innych narodowości. Dzisiaj Ukraińca można spotkać na praktycznie każdym rogu. To samo przedstawicieli innych narodów. I tak jak Polacy potrzebują mieszkania czy domu. Więc obrót nieruchomościami w dalszym ciągu jest i to dalej jest produkt, którego ludzie potrzebują
  7. To najlepiej poznany produkt inwestycyjny. Możesz nie wiedzieć co to są akcje czy obligacje – jednak bez trudu powiesz mi co to jest mieszkanie i jak można na nim zarobić. Nawet będąc totalnie zielonym w temacie. Instynktownie wiesz, na czym polega inwestycja i co trzeba zrobić by zarobić. Oczywiście inwestowanie w nieruchomości aż takie łatwe nie jest. I zamiast intuicji przydałaby się potężna dawka wiedzy. Ale jeśli masz pieniądze czy tylko zdolność kredytową i odwagę – teoretycznie możesz inwestowanie w nieruchomości rozpocząć z marszu. Moim zdaniem (dodam że bardzo subiektywnym i wbrew pozorom całkiem spora grupa osób tak zaczynała) zaryzykujesz znacznie mniej niż podczas gry na giełdzie również będąc totalnie zielonym.
  8. Możesz inwestować w nieruchomości  po godzinach. Nie musisz poświęcać tego co robisz aktualnie – pracy, rodziny by rozpocząć  inwestowanie w tej branży. Wręcz odwrotnie – dalej możesz robić to co robisz i na tym zarabiać – a nadwyżki lokować w nieruchomości – by przynosiły kolejne pieniądze, dzięki czemu…
  9. Są źródłem dodatkowych dochodów. Dzięki mieszkaniom masz możliwość dywersyfikacji metod zarabiania. I to znacznie bardziej pewnie i przewidywalnie niż na przykład na rynku akcji. Są to bezpieczne sposoby pomnażania majątku, a jednocześnie o znacznie wyższej stopie zwrotu niż inne bezpieczne produkty proponowane przez banki.
  10. Są odporniejsze na kryzysy rynkowe. Nie ma pojęcia krach na mieszkaniach. Natomiast o krachu na giełdzie każdy słyszał. Owszem cena mieszkań może spaść.Jednak nie zdarzyło się by spadła kiedykolwiek do zera – tak że jego właściciel traci wszystko. A na giełdach już tak bywało. Nawet w czasach kryzysu mieszkanie ma realną wartość, a straty nie są tak spektakularne jak podczas pęknięcia bańki giełdowej. Dodatkowo – nawet jeśli wartośc mieszkania spadnie – dalej można czerpać
  11. Nie przeterminują się. Jeśli o nie dbasz, wykonujesz remonty i niezbędne naprawy – mieszkanie w dalszym ciągu spełnia swoją funkcję. Nie ma określonego terminu przydatności, po którym należy je wywalić. Nawet zniszczone lokale można naprawić i  uratować, a co ważniejsze dalej czerpać z nich korzyści
  12. Masz wpływ na optymalizację zysków – i to zgodnie z prawem 🙂 To temat na osobne wpisy – więc nie będę go tu rozwijała 🙂 Ale masz więcej możliwości niż w przypadku kupna i sprzedaży akcji czy zysków z lokat.

Ciekawa jestem czy zgadzasz się z moimi argumentami, czy też wręcz odwrotnie – uważasz że mieszkania wcale nie mają tyle plusów jeśli chodzi o inwestycje. Dlatego jeśli tylko masz ochotę – proszę napisz w komentarzu co o tym myślisz.

Dziękuję Ci również za poświęcony czas. Jeśli uznałeś go za wartościowy – sprawisz mi radość dzieląc się nim 🙂