Dziś dla odmiany będzie temat z serii studzących gorące głowy – czyli popiszę Wam o tym, jakie jest ryzyko inwestowania w nieruchomości. Skoro na tym blogu został już poruszony temat, w którym wychwalałam zalety kupowania nieruchomości w celach inwestycyjnych –  czas na chłodną ocenę ryzyka związanego z kupowaniem mieszkań.

Szczerze – to powiem, że ciężko mi usiąść do tego tematu. Powód – za kilka dni święta. W tym okresie znalezienie czasu na napisanie wartościowego artykułu graniczy z cudem. Szczególnie gdy jest się kobietą – na której standardowo spoczywa więcej obowiązków typowo przedświątecznych. Więc jeśli będzie bardziej chaotycznie niż zwykle lub zauważycie więcej literówek – to wybaczcie 🙂 Mimo wszystko starałam się 😉

A teraz sedno tematu – główne ryzyka jakie widzę w inwestowaniu w nieruchomości. Nie jest ich wcale tak mało – i aby było czytelnie i przejrzyście – postaram się wypunktować je. Przypuszczam że tematu nie zakończę – ale postaram się skupić na tych – które osobiście uważam za najważniejsze.

Ryzyko inwestowania w nieruchomości:

• Lokalizacja nieruchomości – jeśli nie znasz dobrze terenów w których zamierzasz zainwestować swoje pieniądze – możesz nieźle wtopić. Po prostu kupując mieszkanie w miejscu omijanym przez ludzi z różnych powodów – nie osiągniesz zakładanej ceny podczas sprzedaży, czy też będziesz musiał znacząco obniżyć cenę najmu Twojego mieszkania. Nie od dziś wiadomo, że w każdym mieście są dzielnice omijane szerokim łukiem przez chcące prowadzić spokojne życie rodziny. Są też bloki w dzielnicach – w których cena za metr mieszkania jest znacznie niższa w porównaniu z blokiem obok. Przykład – falowce na Przymorzu w Gdańsku. Znajdują się w naprawdę niedalekiej odległości od morza. Cała dzielnica Przymorze jest bardzo pożądaną lokalizacją. Jednak mimo to – nikt nie chce mieszkać w bloku – który może pomieścić 6 – 7 tysięcy ludzi. To nie jest szczyt marzeń jeśli chodzi o mieszkanie w Gdańsku – mimo rozwiniętej infrastruktury oraz odległości 10 minut spacerkiem od morza. 

Kolejny przykład wtopienia pieniędzy w złą lokalizację? 

Kupienie mieszkania w bloku w którym znajduje się mieszkanie, gdzie uprawiany jest jeden z najstarszych zawodów świata. Odgłosy dochodzące z tego mieszkania i podpici panowie pukający co chwila do Twoich drzwi – bo pomylili piętra czy mieszkania – skutecznie zniechęcą prawie każdego z wynajmowania mieszkania u Ciebie. Oczywiście przykłady można by mnożyć. Faktem jest jednak że lokalizacja to rzecz trwała i nierozerwalnie związana  z daną nieruchomością – dlatego ma kluczowy wpływ na zysk z inwestycji

• Niepodzielność nieruchomości. Wyobraź sobie taką sytuację – kupujesz pakiet akcji za 100 tysięcy. Nagle zdarzyło się coś – czego nie przewidziałeś – potrzebujesz 50 tysięcy. Musisz szybko zdobyć gotówkę. Co robisz? Gdy nie masz innego wyjścia – po prostu sprzedajesz część z kupionego pakietu akcji, pozbywasz się części zasobów które posiadasz. Z mieszkaniem już nie będzie tak łatwo. Czy kupując je za 100 tysięcy czy za 500 tysięcy – cały czas masz jedno mieszkanie. I jeśli potrzebujesz gotówki – nawet znacznie mniejszej kwoty – aby odzyskać wsadzone w mieszkanie pieniądze – musisz sprzedać całe mieszkanie. Nawet jeśli potrzebujesz pieniędzy w wysokości 1/10 wartości mieszkania. Musisz sprzedać je całe – nie ma opcji sprzedania samego pokoju czy korytarza. Tu pod nóż idzie wszystko. Dlatego – w tym przypadku dobrym zabezpieczeniem jest posiadanie kilku kawalerek wśród swoich zasobów. Ich sprzedaż i odzyskanie kapitału jest najszybsze na rynku nieruchomości.
   
• Płynność nieruchomości. Na szybko potrzebujesz zastrzyku gotówki – z akcjami szybciej go otrzymasz. Kilka kliknięć na stronie internetowej – szybka sprzedaż i góra w ciągu tygodnia – pieniądze są na Twoim koncie. Sprzedaż mieszkania znacznie dłużej trwa. Jeśli chcesz je sprzedać w cenie rynkowej musisz liczyć się że cała operacja zajmie kilka miesięcy. W przypadku większych mieszkań – 3-, 4-, 5- i więcej pokojowych może potrwać ponad rok. Oczywiście możesz wystawić mieszkanie poniżej ceny rynkowej – wtedy jeśli znajduje się w dobrej lokalizacji i są chętni na Twoją nieruchomość sprzedasz je znacznie szybciej. Ale jednocześnie może okazać się że Twoja inwestycja przyniesie Ci straty a nie zysk.

Z drugiej strony – moim zdaniem to także mimo wszystko zaleta nieruchomości. Nie pozwala Ci pozbyć się inwestycji pod wpływem chwilowej zachcianki. Czas i stopień złożoności zadań, które musimy wykonać podczas sprzedaży mieszkania – sprawia – że robimy się bardziej kreatywni (jeśli faktycznie musimy mieć taką gotówkę ostatecznie znajdujemy inny sposób na jej pozyskanie). Albo po prostu jesteśmy zmuszeni do podjęcia decyzji przeznaczając na to więcej czasu. Co pozwala nam ochłonąć i realniej spojrzeć na konieczność danego zakupu 🙂

• Kapitałochłonność – co tu dużo mówić – aby kupić mieszkanie, działkę, ziemię potrzebujesz znacznej ilości gotówki. To nie jest kolekcja monet, znaczków czy kupno kilku akcji czy obligacji. Mówimy tu o pieniądzach znacznie wykraczających poza możliwości finansowe przeciętnie zarabiającego Polaka. Oczywiście wykazując asertywność, kreatywność, posiłkując się kredytami z banku – jesteśmy w stanie takie mieszkanie pozyskać. Jednak bariera wejścia i wyjścia z inwestycji jest znacznie większa niż w porównaniu z innymi rodzajami inwestycji.
   
• Zarządzanie nieruchomością – inwestycje w nieruchomości to nie dochód pasywny. W większym lub mniejszym stopniu – w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości – wymagają ciągłej Twojej uwagi. Musisz płacić rachunki, dbać o wartość nieruchomości, wykonywać niezbędne prace remontowe czy konserwacyjne. Jeśli zdecydowałeś się na kupno mieszkania z zamiarem wynajmowania go – zarządzanie mieszkaniem będzie wymagało kolejnych prac związanych ze znajdowaniem najemców i czuwaniem nad prawidłową realizacją zawartych umów. Jeśli masz dużo takich mieszkań – albo brakuje Ci czasu – możesz to zlecić firmie zewnętrznej albo zatrudnić kogoś. Mimo to jednak w dalszym ciągu poświęcisz część czasu na zarządzanie posiadanymi zasobami
   
• Ponoszenie nakładów na utrzymanie mieszkania. Wydatki w przypadku kupna nieruchomości nie kończą się w momencie podpisania aktu notarialnego. Musisz mieć zabezpieczone środki na comiesięczne wydatki: czynsz, fundusz remontowy, podatek, ubezpieczenie czy też opłaty wynikające ze zużytej wody czy prądu w mieszkaniu. Dodatkowo jeśli chcesz, aby wartość mieszkania wraz z upływem czasu nie ulegała zmniejszeniu – musisz przeprowadzać prace konserwacyjne oraz remonty. Co wiąże się z dalszymi, częściowo stałymi opłatami na mieszkanie.
   
• Stan techniczny i prawny nieruchomości. Nieznajomość tych 2 aspektów może doprowadzić do tego, że kupisz mieszkanie z problemami. Problemami – o których w momencie kupna nie miałeś pojęcia, a które znacznie utrudnią Ci uzyskanie zysku z inwestycji. Brak znajomości prawa – może doprowadzić do tego, że kupisz mieszkanie np. ze służebnością. czyli z lokatorem – który ma prawo mieszkać w Twojej nieruchomości do swojej śmierci. Któremu prawo pozwala również na sprowadzenie kolejnych osób do tej inwestycji. Oczywiście odrobina czujności, umiejętność czytania ksiąg wieczystych czy po prostu skorzystanie z usług pośrednika lub notariusza jeszcze przed kupnem mieszkania – znacznie takie ryzyka zmniejsza. To samo ze stanem technicznym. Jeśli sam nie jesteś budowlańcem – to po prostu go wynajmij. Niech sprawdzi fachowym okiem czy ta nieruchomość to nie bubel budowlany – w który będziesz musiał włożyć znacznie więcej pieniędzy niż zakładałeś na początku.
   
• Niestabilne prawo i ingerencja państwa na rynku nieruchomości. Na te czynniki – jako pojedynczy inwestor czy też po prostu osoba kupująca mieszkanie – nie mamy wpływu. Jednak te czynniki również mogą zaważyć na opłacalności naszej inwestycji. Niekorzystne zmiany w prawie czy utrudnianie życia przez urzędników może skutecznie zniechęcić do tej formy inwestowania

 

I to wszystko co chwila przed świętami przychodzi mi do głowy. Te ryzyka inwestowania w nieruchomości uważam za najważniejsze. Jeśli jednak uważasz że coś pominęłam – zapraszam do dyskusji i komentowania :).

Jeśli zaś uważasz że temat jest ciekawy – i może zainteresować kogoś z Twoich znajomych – proszę udostępnij go 🙂 Sprawisz mi tym wielką radość 🙂